您的位置 > 虽然尤心存已被逮捕了，但投资者们也被推入所购商铺不合法的困境，20%的年返租回报更是成了镜中月、水中花……
种种迹象表明，近几年来在全国各大中城市风靡一时、广受追捧的售后返租商业模式，伴随着返租高峰的来临，投资风险已逐步凸现——
天上掉馅饼
售后返租模式于上世纪70年代起源于美国，后流行于日本等国家和我国台湾、香港等地区。在售后返租模式中，发展商将其开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等物业划分成小面积，分零出售给购买者。随后，发展商再与购买者签订返租合同，让购买者将商铺等返租给发展商，交由发展商统一经营或统一招租，租赁期限3～10年不等。在返租期内，投资者可获得发展商每年以购房总价款的8%～10%甚至更高利率支付的租金。返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求发展商回购。
售后返租模式于上世纪90年代末期进入我国，很快便受到了开发商、投资者以及有关各方的青睐。对于发展商来说，商铺如果只租不售，至少长达十几年的投资回收期令其焦心，而通过售后返租，能够以高价很快售出所开发的项目，资金可迅回笼；对于投资者来说，发展商的分割出售大大降低了投资门槛，中小投资者也可以通过售后返租模式不费心思地坐享高投资回报，并实现资产的保值增值；而对于银行来说，30%～40%的首付比例相对一般住宅项目而言，按揭比例并不算高，还款期限也不算长，因而不少银行觉其风险较小而乐助其成。
正是由此，近几年，在全国多个大中城市，各类售后返租项目遍地开花，火爆异常，各发展商的“宣传大战”亦如火如荼。一时间，售后返租项目在各地炙手可热。“应该说，早期通过这种模式操作的商业项目大都取得了成功。但后来，由于发展商蜂拥而上运用售后返租来圈钱，而且都是在克隆一种模式，为了吸引更多的客户，发展商们便在投资回报率、返租年限这些极具诱惑力的指标上大做文章，展开血拼。”曾以售后返租模式操作过西安多个商业项目的吴先生回顾说。
“但是，从商业角度来说，售后返租是一种并不成熟的物业销售模式，虽然发展商为迅速吸引人气，抛出种种诱人的售后回报指标，可一旦在返租期内项目经营状况不佳，投资者的利益便难以得到保证。而且，在返租期满后，项目如何经营也充满变数，风险很多。”吴先生分析说。与吴先生的话相应的是，近两年，随着返租回报高峰的来临，一个又一个售后返租项目开始出现了问题。
馅饼忽然成陷阱
5年前，四五百位投资者以投资返租方式购买了西安“××购物广场”的近700个商铺。去年6月，当众多投资者要求发展商按当初签订的协议“5年期满返本，原价回购”而回购商铺时，开发商却称自身流动资金出现困难，无法按约定回购。
两年前，许多投资者在高额回报的诱惑下，纷纷以售后返租方式购买了位于西安市东郊的××大厦商铺。后来大厦落成了，但因地理位置欠佳交通不便等因素，该大厦的商铺一直无人承租，发展商所承诺的9%的年返租率只兑现了一年时间便没有了下文……
2003年6月，刘先生在西安市某商业街购买了一个商铺。按协议，该商铺6年返租，年回报率10%，6年期满后由发展商将商铺原价回购。但是，在顺利领取了一年的租金后，2004年8月，发展商却称因为商业街生意萧条，要求刘先生签订一份“补充协议”，欲将年返租率由10%降低到7%。刘先生和其他投资者当然不同意，遂多次与发展商交涉，但一直没有结果。刘先生无奈地说，虽然业主们可以违约为由解除与发展商的委托经营关系，但解除关系之后，由于此商业街经营萧条，所以由业主们自己经营或自己联系承租方，显然不可行。如果选择向法院起诉发展商违约，不但诉讼成本很高，而且即使打赢官司，因为该发展商早已资不抵债，所以不少业主恐怕落个“蛋打鸡飞”的结局。目前，业主们与发展商仍然僵持着，而租金也已很长时间未领了……
和刘先生相比，陈女士还算比较幸运。2000年，她和众多投资者以投资返租方式购买了“××商业城”的两个商铺，按协议，返租期5年，年返租回报率为8%。尽管这个商业城的经营状况不是很好，但发展商一直按约定及时支付着投资者的返租回报。然而，今年7月返租期满后，众业主和发展商却在商业城今后的经营上产生了尖锐的矛盾，发展商提出将商业城整体招商出租给一电器经营商，但众业主觉得该经营商给出的承租租金水平过低，因而不同意。几经交涉之后，发展商索性撒手不管，无奈的业主们召开了几次业主大会进行商议，但由于业主大多意见难以统一，所以一直难以达成共识……
2004年1月，投资者孙先生以售后返租方式购买了“xx商业广场”的一个铺面，与发展商签订了6年返租的合同，约定6年返租额不低于购买商铺总价款的35%。但是，仅仅领取了两次返租租金之后，2005年初，该商业广场突然宣布暂停营业。随后，业主们就再也领不到租金了。当孙先生与其他投资者找到发展商要求按约定支付返租租金时，发展商称自己也无计可施，只有等到他们找到了下一个承租方，才能继续支付租金……
